این روزها همه ما شاهد افزایش هزینههای ساختوساز پروژههای مسکونی، تجاری و … هستیم. قیمت زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها روزبهروز افزایش پیدا کرده و همین مسأله باعث شده تا خیلی از مالکان از نوسازی املاک خود یا سرمایهگذاری در ساختوساز منصرف شوند، اما اگر بگوییم، بدون داشتن سرمایه کلان، میتوانید صاحب ملک نوساز شوید، شاید تعجب کنید! با عقد قراردارد مشارکت در ساخت، زمین یا ساختمان، در اختیار سازنده قرار گرفته و او میتواند با تأمین هزینههای ساخت، پروژه سودآوری را اجرا کند. در نهایت، هر دو طرف قرارداد بر اساس توافق از واحدهای ساختهشده سهم میبرند.
برای آشنایی بیشتر با مفهوم مشارکت در ساخت، شرایط و انواع مهم آن؛ همچنین نکاتی که باید پیش از انعقاد این قراردارد بدانید، ادامه مقاله را از دست ندهید!
به زبان ساده، مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد است که در آن مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا با همکاری یکدیگر، پروژه جدیدی را بسازند. در این قرارداد، سازنده تمامی هزینههای ساختوساز، از جمله مصالح و نیروی کار را متقبل میشود و در مقابل، درصدی از ملک ساخته شده به او تعلق میگیرد، اما در نهایت، هر دو طرف قرارداد ( مالک و سازنده) سهم خود را از ملک نوساز دریافت میکنند.
در واقع، قرارداد مشارکت ساخت را میتوان یک نوع همکاری برد-برد قلمداد کرد که نتایج آن هم به نفع مالک و هم به نفع سازنده زمین خواهد بود. این قرارداد، معمولاً در مواقعی که مالک زمین، توان مالی یا تخصص لازم برای ساخت پروژه را ندارد، منعقد میشود.
مشارکت در ساخت، انواع مختلفی دارد که بسته به شرایط مالک و سازنده انتخاب میشود. در ادامه این بخش، انواع روشهای مشارکت در ساختوساز را برای شما تشریح میکنیم.
این روش از سادهترین و رایجترین انواع مشارکت در ساخت است که در آن، مالک ملک خود را در اختیار سازنده باتجربهای قرار میدهد. سازنده نیز مسئولیت هزینههای ساخت را بر عهده گرفته و در نهایت، طرفین، هر کدام درصدی از واحدهای ساختهشده را دریافت میکنند. به دلایل مختلفی، این روش از پرطرفدارترین مدلهای مشارکت در ساخت محسوب میشود. از مهمترین این دلایل، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
در این روش، میزان سهمی که نصیب مالک و سازنده میشود، بسته به عواملی مانند زمین، هزینههای ساخت، موقعیت پروژه و کیفیت کار سازنده متغیر خواهد بود.
در این روش از مشارکت، مالک و سرمایهگذار با هم توافق میکنند تا پروژهای سودآور را به سرانجام برسانند. سرمایهگذار پول لازم برای ساختوساز را تأمین میکند. با این تفاوت که خودش در اجرای پروژه هیچ نقشی ندارد و در نهایت، طبق توافق اولیه، سهم خود از ملک ساختهشده را دریافت میکند. این نوع از مشارکت نیز مزایای خاص خودش را دارد.
در برخی از موارد پیش میآید که مالک یا سازنده برای تأمین منابع مالی با مشکل مواجه شود. در چنین شرایطی، بانکها و مؤسسات مالی گزینه مناسبی برای ارائه تسهیلات مالی به حساب میآیند. آنها با اینکار، هزینههای ساخت را تأمین میکنند، بدون اینکه به سرمایهگذاری مستقیم از سوی مالک یا سازنده نیازی باشد. این روش برای سازنده و خود مالک، مزایای جداگانهای دارد که به شرح زیر هستند:
به منظور پیشروی قرارداد مشارکت ساخت به بهترین شکل ممکن و رضایت طرفین از آن، میبایست شرایطی در قرارداد ذکر شود که دقیقاً تمامی جوانب پروژه را پوشش دهد. در اینجا به برخی از مهمترین آنها اشاره میکنیم.
در ابتدا باید سود و مسئولیتهای پروژه بین طرفین مشخص شود؛ به عبارتی هر طرف باید بداند که سهمش از پروژه چقدر است و دقیقاً چه وظایفی دارد. در این زمینه، باید تغییرات مسکن و تورم را نیز در نظر داشت. در صورت افزایش قیمت در طول پروژه، لازم است تا سهم هر طرف مورد بازنگری قرار گیرد.
هزینههای ساخت به مکان پروژه، منطقه و حتی نوع ساختوساز بستگی دارد؛ به همین دلیل، هزینه ساخت یک پروژه در شهر با منطقه خاصی متفاوت خواهد بود. معمولاً هزینههای ساخت بر اساس قیمت هر متر مربع در همان منطقه حساب میشود.
در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک و پیمانکار سود زیادی از پروژه میبرند. معمولاً این تقسیمبندی بهصورت 50-50 یا مشابه آن است؛ به عنوان مثال، اگر مالک 55% از پروژه را دریافت کند، باقیمانده آن به سازنده تعلق میگیرد. این نحوه از تقسیم، بسته به توافق طرفین ممکن است تغییر کرده و درصدهای متفاوتی داشته باشد.
پیش از شروع ساختوساز، باید ارزش نهایی زمین و پروژه محاسبه شود. با اینکار، دو طرف میدانند که در پایان پروژه چقدر سود میکنند.
به طور کلی، در قراردادهای مشارکت در ساخت، تمامی شرایط باید بر اساس توافق بین مالک و سازنده تنظیم شود؛ به این معنی که مالک و سازنده باید در همان ابتدای کار، تمامی جزئیات پروژه، از قبیل درصد سود، مسئولیتها، نحوه تأمین منابع مالی و هزینهها، زمانبندی پروژه، شرایط تحویل ملک و سایر موارد ضروری را تعیین کنند.
در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده مبلغی را بهعنوان پیشپرداخت به مالک میدهد. این مبلغ معمولاً به این منظور پرداخت میشود که فشار مالی بر مالک کاهش یابد. به این ترتیب، مالک هم میتواند در طول مدت ساخت پروژه، محلی را برای سکونت خود تهیه کرده و پروژه نیز بدون هیچ مشکلی پیش برود.
در هر پروژه ساختمانی، کاملاً طبیعی است که در طول کار اختلافاتی بین مالک و سازنده به وجود آيد. به منظور رفع مشکلات احتمالی و جلوگیری از توقف پروژه، بهتر است از یک داور بیطرف برای بررسی اختلافات استفاده شود. این فرد میتواند یک فرد با تجربه در حوزه ساختوساز یا یک کارشناس حقوقی باشد که بدون هیچ جانبداری، راهحلی عادلانه به هر دو طرف، پیشنهاد میدهد.
در هر قرارداد مشارکت، ضروری است مسئولیتهای طرفین به درستی مشخص شود؛ به عنوان مثال، تأمین هزینههای ساخت، وظیفه چه کسی است؟ نظارت بر پروژه بر عهده کیست و چه کسی وظیفه تأمین مصالح را باید بر عهده بگیرد، همگی باید خیلی دقیق و واضح شفافسازی شوند. اینکار از خیلی از سوءتفاهمها جلوگیری کرده و روند اجرای پروژه را منظم و بدون هیچگونه چالشی پیش میبرد.
اگر طرف قرارداد، پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد، مالک میبایست پیش از هر اقدامی از سوابق و عملکرد شرکت مطمئن شود؛ همچنین، قرارداد با این شرکتها حتماً باید با امضای رسمی و مهر شرکت همراه باشد تا از نظر قانونی اعتبار پیدا کند.
اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشد، طرف مقابل این اجازه را دارد تا قرارداد را فسخ و همکاری را متوقف کند. این اقدام برای حفاظت از حقوق طرفین ضروری است تا هیچکدام متضرر نشوند. برای جلوگیری از مشکلات مالی، بهتر است به جای سفته، چک بانکی معتبر دریافت شود تا در مواقع ضروری امنیت بیشتری داشته باشید.
پیمانکار باید در فواصل زمانی مشخص، مثلاً ماهی یک یا دو بار، یک گزارش از روند پروژه به مالک بدهد. این گزارشها شامل اطلاعاتی درباره میزان پیشرفت کار، مشکلات احتمالی و یا هر تغییر در زمانبندی و بودجه پروژه میشوند. با اینکار، مالک از روند پروژه باخبر شده و در صورت وقوع مشکل، میتواند در اسرع وقت، اقدامات لازم را انجام دهد.
اگر مالک شخصی را برای نظارت و پیگیری روند پروژه بهعنوان نماینده خود تعیین کند، لازم است، نام و وظایف او بهطور دقیق در قرارداد ذکر شود. این کار جلوی خیلی از سوءتفاهمها یا اختلافاتی که ممکن است در آینده پیش بیاید را خواهد گرفت.
فردی که به عنوان نماینده مالک انتخاب میشود، به طور منظم وضعیت پروژه را بررسی کرده، با پیمانکار همکاری و در صورت بروز هر مشکل، مالک را از جزئیات و پیشرفت پروژه مطلع میکند.
در صورتی که مالک در طول پروژه فوت کند، وراث او باید مسئولیتهای مربوط به پروژه و مشارکت را بر عهده بگیرند؛ از اینرو، لازم است این موضوع از همان ابتدا در قرارداد ذکر شود تا در آینده هیچ ابهامی در این مورد وجود نداشته باشد.
اگر به دلایلی پروژه در زمان مشخص شده خود، تکمیل نشود، باید در قرارداد شرایطی برای فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت ذکر شده باشد. این یعنی اگر پیمانکار نتواند پروژه را در زمان تعیین شده تحویل دهد، مالک این حق را دارد که یا قرارداد را فسخ یا خسارت آن را دریافت کند. پس حتماً این مسئله در قرارداد مشخص شود تا هیچ یک از طرفین نتوانند از شرایط پیشآمده به نفع خود بهره ببرند.
به منظور پیشروی پروژه بدون هیچ مشکلی، قرارداد باید بر اساس میزان سرمایه مالک و توانایی اجرایی پیمانکار تنظیم شود. اگر بودجه مالک کمتر از هزینههای واقعی پروژه باشد یا اینکه پیمانکار نتواند به تعهداتش عمل کند، ممکن است پروژه متوقف شود؛ به همین دلیل، بهتر است قبل از امضای قرارداد، طرفین شرایط مالی و اجرایی را بررسی کرده تا از مشکلات احتمالی جلوگیری گردد.
جهت اطمینان از اجرای صحیح پروژه، لازم است ضمانتهای لازم از جمله چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی دریافت شود تا در صورت عدم عمل به تعهدات پیمانکار یا مالک، طرف مقابل بتواند از این ضمانت برای جبران خسارت استفاده کند. دریافت این تضمینها، باعث میشود تا پروژه با اطمینان بیشتری پیش برود و از بروز مشکلات و اختلافات در آینده نیز جلوگیری به عمل آید.
با توجه به آنچه گفته شد، میتوان نتیجه گرفت که مشارکت در ساخت یکی از بهترین روشها برای نوسازی املاک قدیمی و استفاده بهینه از زمینهای شهری است. این همکاری میتواند برای هر دو طرف سودمند باشد و علاوه بر کاهش هزینهها، ارزش ملک را افزایش داده و امکان بهرهمندی از امکانات جدید را نیز فراهم آورد. در ادامه، به برخی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت اشاره میکنیم.
میتوان گفت یکی از بزرگترین دغدغههای مالکین، تأمین هزینههای سنگین ساختوساز است، اما در مشارکت در ساخت، مالک دیگر به سرمایهگذاری بزرگ نیازی نداشته و میتواند ملک خود را با همکاری سازنده نوسازی کند. از طرفی، سازنده نیز بدون خرید زمین، پروژه را شروع کرده و از سود حاصل از آن بهرهمند میشود. به این ترتیب، در این نوع همکاری، هر دو طرف میتوانند از بار کاسته و فشار مالی را به حداقل برسانند.
در مشارکت در ساخت، هزینهها و مسئولیتها به طور توافقی، بین مالک و سازنده تقسیم میشوند. با این تقسیمبندی، هر یک از طرفین دقیقاً وظایف خود را شناخته و در پیشبرد پروژه مشارکت میکنند.
مالک ممکن است مسئول تأمین زمین و مجوزهای قانونی باشد و سازنده اجرای کارها و تأمین مصالح را بر عهده بگیرد. این تقسیم مسئولیتها، باعث میشوند تا هر دو طرف در نیل به اهداف خود همراستا باشند. در نتیجه، پروژه نیز بدون وقفه پیش خواهد رفت.
اگر میخواهید پروژهی ساختوساز بدون مشکل پیش برود، باید در قرارداد مشخص کنید که هر طرف چقدر سهم دارد. برای این منظور، اولین قدم ارزشگذاری زمین مالک و برآورد هزینههای ساخت توسط سازنده است. این فرآیند با ارزشگذاری سرمایههای هر دو طرف آغاز شده و یک کارشناس سرمایهی مالک و سازنده را بررسی میکند. پس از تعیین قیمت زمین، هزینههای مربوط به ساخت نیز برآورده خواهد شد.
شایان ذکر است، در پروژههای ساختوساز، جزئیات مهمی وجود دارند که باید پیش از شروع به کار، در نظر بگیرید؛ هزینههایی که باید از ابتدا دربارهی آنها تصمیمگیری کنید. این هزینهها شامل هزینه انشعابات، مالیات و عوارض شهرداری، هزینههای ثبت و سند و هزینه بیمه و حوادث میشوند.
قوانین و مقررات مشارکت در ساخت که باید بدانید!
مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهایی است که در صورت عدم اطلاع از قوانین آن، میتواند مشکلات زیادی را برای طرفین به وجود آورد. در این مسیر، خیلی از مالکان و سازندگان هستند که بدون آگاهی از این قوانین وارد معامله شده و پس از مدتی درگیر مشکلاتی مانند تأخیر در پروژه، اختلاف بر سر تقسیم واحدها، افزایش ناگهانی هزینهها و حتی دعاوی حقوقی سنگین میشوند.
حال برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، ضروری است از قوانین مشارکت در ساخت اطلاعات کاملی داشته باشید. در ادامه به مهمترین آنها اشاره میکنیم.
شهرداری قوانین خاصی برای ساختوساز، تغییر کاربری زمین و … دارد؛ بنابراین بایستی پیش از شروع پروژه از تمامی آنها مطلع باشید.
یکی از مهمترین مواردی که باید به آن دقت کنید، نحوه انتقال سند از مالک به سازنده است. بهتر است انتقال سند بهصورت مرحلهای و متناسب با پیشرفت پروژه انجام شود، باید از ابتدا وضعیت مالکیت زمین را مشخص کرد. برخی از املاک مشکلات ثبتی دارند که ممکن است هنگام تفکیک سند، با مشکل روبهرو نشوند؛ بنابراین، پیش از آغاز کار، مهم است وضعیت سند را بررسی کنید.
هر پروژه باید بر اساس مقررات ملی ساختوساز و ضوابط مهندسی ساخته شود. همین استانداردها، تعیینکننده میزان مقاومت ساختمان، نوع مصالح مورد استفاده و نحوه طراحی آن هستند تا در برابر حوادث و بلایای طبیعی دوام بیاورد و ایمنی ساکنان تضمین شود.
نادیده گرفتن اصول و ضوابط مهندسی در ساختوساز؛ علاوه بر کاهش کیفیت ساختمان، میتواند مشکلات حقوقی زیادی را به همراه داشته باشد.
بدیهی است در طول پروژه، حوادث غیرمتقربهای مانند سقوط کارگران، آتشسوزی و … رخ دهد. به منظور پیشگیری از مشکلات مالی و حقوقی، لازم است بیمهی ساختمان؛ همچنین بیمهی کارگران در قرارداد درج شود تا به هنگام بروز حادثه، خسارتها جبران گردند.
کارگرانی که در پروژه فعالیت میکنند، باید حقوق و بیمهی مشخصی داشته باشند. در صورتی که سازنده این تعهدات را نادیده بگیرد، ممکن است مالک نیز از نظر قانونی مسئول شناخته شود. بنابراین، لازم است که تکلیف حقوق کارگران و پیمانکاران را بهطور دقیق در قرارداد مشخص کنید.
اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهداتش عمل نکند، لازم است جریمهای برای او در نظر گرفته شود. این قوانین تعیین میکنند که اگر پروژه متوقف شد، تأخیر داشت یا یکی از طرفین ضرر کرد، چگونه میتوان مشکل را حلوفصل کرد.
در پایان باید گفت که مشارکت در ساخت، سرمایهگذاری مشترک بین مالک و سازنده است که میتواند فرصتهای سودآوری را به همراه داشته باشد، اما این همکاری زمانی موفق خواهد بود که تمام جزئیات قرارداد نظیر درصد مشارکت، نحوه تقسیم سود، رعایت استانداردهای ساختوساز و رعایت حقوق کارگران و … خیلی شفاف و واضح در آن مشخص شوند. از اینرو، همکاری با متخصصان باتجربه در این زمینه بسیار حائز اهمیت است.
در حوزه مشارکت در ساخت نیز شرکتها و تیمهای مختلفی فعالیت میکنند. یکی از مجموعههای برتر در این زمینه، گروه معماری و طراحی حِس است که تجربهی موفقی در پروژههای مشارکتی داشته است. اگر در هر کدام از مراحل تنظیم قرارداد، سؤالی دارید، میتوانید روی مشاوره تخصصی و حرفهای این گروه حساب باز کنید. آنها قادرند شما را در تمامی مراحل تنظیم قرارداد راهنمایی کرده تا بهترین تصمیمها را برای موفقیت پروژهتان اتخاذ کنید.
ما در استودیو معماری و طراحی حس در تلاش هستیم مخاطبانمان بتوانند انعکاسی شفاف از چیزی که در ذهن دارند را با رعایت اصول طراحی و همچنین شخصیسازی بر اساس سبک زندگیشان ببینند.
ما به جزئیات اهمیت میدهیم، چرا که باور داریم طراحی خوب از دل توجه به نیازهای پنهان زندگی روزمره بیرون میآید.
